30傢三道紅線試點房企銀行融資紅線(最新三道紅線房企)

房地產公司債監管之下

看法地產網 過去一個月內，包括yanghang、銀保監會等都先後釋放維護房地產市場健康發展的聲音，引發市場對房地產信貸管理有所放松的期待。

10月20日，zhong gong中间位置局委員、國務院副總理劉鶴預示，目前房地產市場顯現瞭個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

證監會做主的人易會滿則預示，要堅決從源頭上遏制過度發債融資，同時要加強市場統一執法、妥善處理市場違約風險。

這可能象征著，在維持房地產健康發展的大前提下，業界過於期待“大放水”並不實際。即使如此，邊際放松若能實現，對於房地產來講仍能某種程度上緩解資金鏈的緊張。

目前的房地產監管體系，已經一步步促使企業融資能力與其率掛鉤，這令不少企業陷入融資困境。不止一位房企高層對看法地產新媒體預示，房地產此刻基本屬於借新還舊，在交易所、銀行間都並未獲得額度增添，更不必說申報發行額度也不能超過擬償還的85%。

從融資情況看，近期包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企仍在發行信用債，但這並不能掩飾行業總體融資走低的趨勢。依據市場研究機構統計，今年前三季度房企境內外融資約7689億元，同比降21%，降幅較上半年擴大5個點。

在行業轉折信號出現前，房企仍耐著性子地等待。

審核監管

在房地產直接融資渠道中，公司占據瞭相當大的比重。Wind統計數據顯示，截止10月18日，房地產類企業境內發行信用債共計約5302、39億元，去年全年則為6811、37億元；其中一般公司債占2091、72億元，去年全年則為2101、1億元左右。

上述公司債水平較數年前總體呈現大幅增長，主要得益於公司從過往的核準制朝註冊制的轉變。

打比方說2023年5月，上交所發佈《關於房地產業公司的分類監管方案（試行）》，對房企公司債審核提高準入門檻和進行分類管理，包括限定為境內外上市房企，以房地產為主的央企，中房協排名前100的其它民營非上市房企等；設置總資產、營收、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率等要求。

至2023年3月，公司債實行註冊制，公開發行公司債由交易所負責發行上市審核，中國證監會進行發行註冊。並 且，公司債發行條件刪除“最低公司凈資產”及“累計餘額不超過公司凈資產的百分之四十”等條件。今年2月，證監會進一步取消瞭公開發行公司債的強制評級規定。

註冊制縮短瞭發債周期，並簡化瞭審批標準，對於房企來講增添瞭融資的可行性。Wind統計數據顯示，2023年，房地產類企業境內發行的一般公司債約為1611、87億元左右，僅等同於2023年的77%。

但從企業個體的感受觀察，形勢或許嚴峻不少。看法地產新媒體不完全統計，截止10月20日，年內主流房企在證監會申請註冊並獲批復的公司債總規模大概1780。31億元，其中上半年逾1580億元，包括碧桂園139億元，大連萬達商管128億元；下半年則不足200億元，規模最大的是世茂股份66、38億元，審批量出現較大差別。

依照一般規定，房企申請註冊公司債可采用分期發行方式，首期發行自同意註冊之日起12個月內完成，其餘各期則為二十四個月。

通過該規定，不少房企今年所發行公司債，事實上使用的是2023年所獲批的額度。打比方說陽光城2023年註冊80億元，到現在年7月已發行至第4期，剩餘部分到現在仍未發行完畢。

對於發行、票據融資，受訪的房企高層均對看法地產新媒體預示，整體發債難度都不小。一位不具名的華南房企高層默認瞭融資渠道收緊的講法；某國有房企於上半年成功發行瞭公司債，該公司高層預示，盡管當下監管層仍批復房企發債，但審核屬於“嚴格”的級別。

北京房企遠洋集團，此前也曾提及房企融資的相關限制性條文。該公司指出，信貸融資方面，商業銀行需在房企滿足一定前提條件的基礎上，方可向其發放貸款，且發放貸款的形式及用途亦需滿足相關要求。

其續稱，房企在目前階段通過發行gupiao、等其他渠道進行融資亦需滿足相關監管部門的額外審批要求。

以上交所為例，今年4月22日，該交易所發佈《上海證券交易所公司發行上市審核規則適用指引第三號——審核重點關註問題與事項》。

依據《指引》，上交所將重點關註發行人是否屬於“母弱子強”的投資控股型發行人以及是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關註的情況，並對城市建設類企業和房地產企業等特定類型發行人信息披露要求進行瞭特別明確。

10月20日，證監會做主的人易會滿亦對註冊制改革一事表達觀點。易會滿預示，監管部門始終強調註冊制絕不象征著放松審核要求，必須對信息披露的真實準確完整嚴格把關，從源頭上提升上市公司質量。他還強調，必須深刻認識資本的“雙重性”，嚴把資本市場“入口關”。

審批要求

房地產是資金流向的主要目的地之一，前幾年該行業持續處於調控之下。僅從發債端看，2023年證監會放松房企境內融資條件，並原則性同意紅籌公司於境內發行中期票據、短期融資券及公司債；次年，交易所則要求將房企分三類監管，並要求公司債募集資金不得用於購置土地。

上述兩項條文，再疊加2023年5月對房地產公司債分類監管條文，就已經使房企的直接融資遭遇瞭先揚後抑的過山車歷程。看法地產新媒體曾報道，碧桂園從2023年到2023年間，所申請公開發行的一筆200億元公司債項目兩度中止。

與過往的調控相比，2023年8月住建部、yanghang明確對重點房企資金監測和融資治理的規則，作用與影響則更為深遠。隨著“三條紅線”條文出臺，房企融資限制繼續收緊，這被鬱亮稱為“金融紅利時代結束”的標志。

某國有房企高層對看法地產新媒體預示，房企發債早已基本是借新還舊，而“三條紅線”以來監管部門的額外審批要求之一，主要跟窗口指導“85折”有關。

“85折”是對到期債務償付比例的一種簡稱。事實上於去年11月27日，上交所已發佈《上海證券交易所公司發行上市審核規則適用指引第一號——申請文件及編制》，明確以8月10日為節點，在該節點之後受理的房企公司債，申報額度不得超過擬償還本息規模85%。

到現在年4月底，上交所對《指引》進行修訂，刪除以去年8月10日為節點的相關表述，將“85折”的限定范圍擴大到房企申報的所有公司債。

在實操中，“85折”上限並不會一定觸及。打比方說陽光城，去年8月下旬發行10億元新債，擬用於償還“16陽城02”剩餘本金12、89億元，比例約77、58%；今年7月發行的15億元新債，主要用於償還和回售“16陽城01”及“19陽城02”共20。6億元本金，比例約72、82%。

透過“85折”規則促使房企存量債務平安穩定下降的並 且，受訪的房企高層亦強調，現階段房企包括公司債、中期票據等渠道其實沒有新增額度。

“此刻交易所和銀行間融資其實沒有按'三條紅線'來區別對待（房企），就連'綠檔'也沒有增添額度。”工作於“綠檔”國有房企的人士預示，此刻連他們也感到融資收緊的壓力。

依據外界所提及的講法，“三道紅線”按三項指標達標數不同，從低到高歸為紅、橙、黃、綠四檔，對應有息負債規模年增速不超過0、5%、10%、15%。

上述房企高層對看法地產新媒體確認，房地產融資環境的確尚未放松，監管層在發債審批時，嚴審的重要環節是“募資用途”。該人士解釋，這著重是因為監管層擔心房企的償債能力。

上交所於6月披露數據顯示，2023年，公司發行人平均實現營收增幅2、5%，房地產發行人平均收入上升11、95%；發行人籌資活動凈流出同比上升13、35%，而房地產企業受“三條紅線”等行業條文作用與影響，籌資活動流較上年大幅下滑94、43%。

那個時候上交所回應公司債年報監管工作時重點提及，要聚焦風險導向，關註償付非常大的事項披露。其中，交易所針對前期風險暴露程度較高、受yiqing作用與影響較為嚴重的企業，以及本年度償債壓力較大、經營狀況或償債能力等財務指標發生重大負面變化的發行人進行瞭詳細剖析。

標普信評在近期一份報告中亦指，在監管逐漸增大供給側調控力度的情形下，過往激進拿地進行規模擴張致使高的房企或將面臨更大的挑戰。這著重是因為在當前偏緊的融資環境下，高房企非常難繼續借助再融資維持資金滾動，可能催化信用風險事件的發酵。

而看法地產新媒體獲悉到，相當一部分房企在融資時會設置特殊條款，包括但不限於交叉保護，財務指標承諾，控制權變更，評級承諾等，單一債容易引發蝴蝶效應。花樣年創始人曾寶寶此前提及，9月底標普突然下調公司評級，導致公司境內外融資交叉嚴重受限，流動性出現階段性緊張。

另一傢依然出現債務違約的房企藍光發展，於去年3月、7月發行共計15、5億元公司債，僅占2023年11月獲批29億元發行額度的53%，從此以後鮮有新增公司債發行。依照規定，本次發行有效期截止今年11月。

夾縫之間

除瞭交易所市場，銀行間市場常用的中期票據、短期融資券、超短期融資券等工具也並未繼續成為房企的“樂土”。盡管繼今年2月證監會取消公司債的強制評級後，3月交易商協會同樣取消短期融資券的強制評級規定，但房企中期票據基本要受到“85折”等額外審批要求限制。

看法地產新媒體不完全統計，截止10月20日，交易商協會所披露於年內接受主流房企的中期票據註冊申請總額度大概935、13億元左右。

其中，和公司債申請批復數量分佈類似，中期票據接受註冊絕多數集中在上半年，約占762億元，涉及萬科、陽光城、大連萬達商管、華潤置地、保利、金茂、大悅城等；三季度主要集中在9月獲批註冊，僅涉及天恒置業、首開股份。

接受采訪的房企高管預示，行業基本都是借新還舊，票據註冊的情形某種程度上隻代表這個時刻段內對應的企業有存續債到期。“沒有太多特殊意義。”

據Wind統計數據顯示，“三條紅線”也就是2023年8月以來，通過公司債、中期票據、超短期融資、ABS等工具融資次數較多的房企是招商蛇口，包括10筆超短期融資券、5筆公司債及3筆中期票據，募資總額達二十四5億元；其次是華發股份16筆、首開股份14筆、保展13筆。

若隻觀察公司債（不含私募債）一項，這段時期內發行公司債最多的房企則分別為保展10筆，萬科、中海、龍湖各8筆，金融街7筆。房企發債過程阻力較大，但成功從公開市場募集到資金仍會為它們帶來不小的益處。

從直接作用與影響看，今年發行公司債的萬科、保利、陽光城等企業，依照既定的募集資金運用計劃執行後，它們在合並財務報表所呈現的資產負債率基本增幅不大，流動資產對流動負債的覆蓋能力卻得到提升，短期償債能力有所增強。

多數情況下，房企發債需要的償債資金主要源出其日常經營收入，這要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況及資產質量。而受到前幾年地價占房價比例升高作用與影響，房企盈利能力總體已較過往水平有所下降。

其次是通過現有的銀行授信額度，以及銷售回款提供流動性支持。打比方說截止今年上半年，遠洋宣稱未使用授信額度596億元，並分享母公司的授信額度，後者尚未使用的授信額度為二十四二十四億元。多數房企年內均力圖提高銷售回款速度，推出包括降價、促銷等營銷措施。

而在銀行貸款“兩集中”的限制下，商業銀行對房企的信貸融資條件增添，在商品房貸款方面亦陷入按揭額度快用完的局面。

海通證券曾統計，39 傢上市銀行中，個人居室貸款占比超出警戒線的銀行依然為11傢，但過線幅度普遍下降，房地產貸款占比超出警戒線的銀行從10傢下降為9傢。

值得一提的是，對於房企來講，它們仍可Yi經過“居室租賃專項公司”公開獲取到一部分資金。依據交易所的規則，該融資品種募集資金需有不低於70%用於租賃居室項目，項目涵蓋居住用地、集體用地建設，商業辦公用房、工業廠房等改造的租賃項目，並不受到“85折”限制。

包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、華發股份、陽光城等房企，過去一年以來都已獲批或正申請居室租賃專項公司。從實操情況看，萬科、保利等完成發行該品種的企業，除瞭將不少於70%資金用於租賃項目建設，剩餘部分多用於“補充流動資金”。

然而，上述渠道獲取的流動資金仍難以止渴。多數從業者都未曾預料到，“三條紅線”以來房地產監管造成的作用與影響如此深遠。若針對房企的融資限制性條文延續或進一步加強，這個群體在融資計劃和融資成本方面都將面臨一個極其艱辛的時候。

面對這樣局面，房企對於融資邊際寬松抱有較高期待，監管層的表態則時刻牽動它們的神經。

9月底yanghang、銀保監會對外預示，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平安穩定有序投放，維護房地產市場平安穩定健康發展。

10月中旬，yanghang金融市場司司長鄒瀾解釋，部分金融機構對於30傢試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目不能得到貸款，也某種程度上造成瞭一些企業資金鏈緊繃。

10月20日，zhong gong中间位置局委員、國務院副總理劉鶴亦表態，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，yanghang副行長、國傢管理局潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為一步步得以矯正，融資行為和金融市場價格正一步步恢復正常。

消息稱yanghang將“三道紅線”試點房企商票納入監控范圍

6月30日，據財聯社報道，yanghang已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

早在2023年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔融資管理，並設置瞭“三道紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；短債比小於1倍。

“三道紅線”試點房企，分別為碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這幾個試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

市場有看法認為，目前商票數據暫未被納入“三道紅線”計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。然而，同策研究院研究總監宋紅衛則對《投資者網》剖析預示：“商票屬於供應鏈融資范圍，這個是國傢目前條文支持的方向。未來，從票據屬性來看，不會進入三道紅線的限制范圍，隻能是向更為基準化，規范化的方向發展。”

房企商票規模提升

IPG中國首席經濟學傢柏文喜對《投資者網》預示：“三道紅線監管新規大大壓縮瞭房企的債權融資空間，迫使房企利用企業自己一身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下遊進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。”

“現在已然顯現瞭不少房企商票違約問題，部分企業的商票存量已經超過2000億，假如不將之及時納入監管范圍，則有可能致使市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行的風險。”柏文喜認為：“這是yanghang將‘三道紅線’試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因，而且未來整個房企的商票數據或許也會納入‘三道紅線’計算指標。”

什麼是商票？商票需基於真實的貿易活動，持票人可持有至到期由承兌人兌付，也可在到期前背書轉讓或向銀行貼現。因為商票具有無因性，最近幾年以來融資屬性逐漸增強。商票融資主要有商票貼現與質押、民間資本買斷、網絡票據平臺、票據資產證券化、標準化票據五種融資方式。

宋紅衛對《投資者網》剖析預示：“房地產商票融資近兩年發展勇猛，尤其三道紅線之後，因為票據融資可不計入有息債務（票據融資在負債表中計入應付賬款、應付票據），所以房企對於商票融資的傾向趨強。”

與此並 且，在宋紅衛看來，“因為票據融資具有天然的優勢，打比方說門檻低，操作方便，流動性也比較強，並 且，商票融資目前沒有納入監管，不用進入yanghang征信系統，房企商票融資規模已經達到千億規模以上，同時又呈現快速增長的態勢。”

最近幾年以來隨著融資條文不斷收緊，房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，2023年TOP19房企總體商票承兌餘額達到3355、74億元，較2023年增長36、59%，占全國商票承兌總量的9、27%。

對房企作用與影響幾何？

最近幾年以來，在三道紅線、債務到期高峰期來臨等壓力下，房企紛紛開啟瞭降降負債。從全口徑而言，房企負債，既包括有息負債，也包括無息負債，而商票則屬於無息負債領域。在房企降負債的過程中，部分房企有息負債有所下降，但無息負債卻增添瞭。安信證券數據顯示，2023年末TOP50房企應付票據規模為4013、5億，同比大增33、8%。

廣東省居室條文研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》預示：“房企降降負債是以無息負債增添為代價的。經常提到的無息負債，就是開發商對上下遊供應商的欠款，表此刻與總包結算周期的拉長，並以商業票據的形式，形成對上下遊的負債，即經常提到的商業承兌匯票。”

在李宇嘉看來，以商票的形式，拖欠供應商的貨款，是部分房企變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯增添，主要原因是三道紅線壓頂、償債周期到來。此外，房企在產業鏈中處於強勢地位，形成瞭對上下遊貨款和購買服務的拖欠。這種拖欠積累到一定程度的時刻也許會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會問題。加強商票監管，能夠切實降低房企的率，穩定整個行業的水平。

克而瑞證券地產首席剖析師孫楊對《投資者網》表達瞭一樣的看法：“把商票納入監控後，監管部門對房企的隱性負債要求更高，簡單來說，房企開具商票，延後半年或一年的時間去來償還這筆債務，等同於是再融資，若到期後房企無力兌現，產業鏈供應商就會出現資金鏈壓力，進而致使整個房地產產業的系統性風險。把商票納入監控，等同於進一步收緊瞭房企隱性負債，促進房企融資更加規范，也可以理解為房企進一步降。”

柏文喜認為：“房企商票納入監控，一方面，房企利用自己一身信用進行債權融資、商票融資等系列活動會受到監管和一定限制，並且也給房企的流動性帶來一定壓力，反過來，也可以促使房企盡快地將財務指標回歸到穩健運行的區間以內。對於一些不能及時調整的房企，也也許會出現暴雷，若債權融資、票據融資受限，那不如就有可能出現商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等”。

“將房企商票納入監控，等同於給房企票據融資帶上‘緊箍咒’。”上海中原地產市場剖析師盧文曦對《投資者網》剖析：“‘三道紅線’疊加商票監控，房企需要在范圍內降，融資或許受限，公司的資金鏈將主要以自己一身回血為主。”

金融監管日趨完善

6月29日，三棵樹（603737、SH）公告稱，2023年第1季度，因下遊顧客資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至2023年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363、72萬元。實際上，今年以來，數個房企出現商票未能按期兌付現象。

宋紅衛認為，房企商票融資屬於非標融資，目前市場不規范，存在中間商虛增額度等現象，亦有房企因此而拒付商票的違約事件，於是，不斷規范房企融資，整頓商票市場融資是金融監管核心目標所在。在宋紅衛看來，將商票納入監控，是金融監管部門完善自己視線的事情，並 不是針對房企融資限制。

中原地產首席剖析師張大偉則認為監控商票是打補丁的一個表態，代表著調控嚴格的趨勢。“不過，目前隻是進行商票監控，並且不是行業全覆蓋、也無紅線規定，商票納入監控對房企有作用與影響，但作用與影響有限。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》預示，商票違約的風險，事實上商品的違約，對於金融市場有很大的沖擊，而且對於房企本身亦有許多作用與影響。若不進行整頓，那麼商票本身並且容易引起企業的金融風險，最終形成許多負面作用與影響。

嚴躍進認為，此次商票的監管具有積極意義，充分說明三道紅線的監管范圍在擴圍，預計後續能有幾方面改革：第1、商票的規模和運行情況會有較大的監管，成為房企融資端需要關註的內容。第2、部分房企後續發行商票的成本會加大，包括發行利率、貼現率等，進而作用與影響商票使用的成本。第3、房企需要積極梳理內部的融資工具，對於潛在有風險的融資工具應該積極叫停。

三道紅線”試點房企買地金額不得超年度銷售額40%

看法地產網訊：7月26日，據財聯社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十傢重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。

看法地產新媒體獲悉到，被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%的比例限制不但包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

另據看法地產新媒體此前報道，2023年6月30日，yanghang等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票數據納入其監控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

然而，據知情人士透露，目前商票數據暫未被納入“三道紅線”計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。假若商票數據日後被納入“三道紅線”指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步增大。

此前於2023年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，並設置瞭“三道紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；短債比小於1倍。試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

yanghang將房企商票納入監控 “表外負債”強監管來臨

商票這個龐大而隱秘的資金池，正進入監管視野。

據財聯社消息，yanghang已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。消息稱，房企商票數據目前暫未納入“三道紅線”計算指標，未來極有可能被納入。假若商票數據被納入“三道紅線”中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步增大。

長期以來，因商票不被計入有息負債而遊離於“三道紅線”之外，成為房企降“三道紅線”法寶，規模亦迅速攀升。數據顯示，2023年末TOP50房企應付票據規模為4013、5億元，同比大增33、8%。其中，華潤、綠地、融創等房企商票餘額最多。

被納入“三道紅線” 首批試點范圍的12傢房企是：碧桂園、恒大、綠地、融創、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。

“假如不及時納入監管范圍，有可能致使市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。這是yanghang將‘三道紅線’試點房企商票數據納入其監控范圍、要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因。未來整個房企商票數據或許也會納入‘三道紅線’計算指標。”IPG首席經濟學傢柏文喜對中國房地產報記者預示。

商票被納入監管這是一個信號。接著下面，針對房企“表外負債”的強監管大幕將大約率拉開。

危險的商票

商業票據融資，是指通過商業票據進行融通資金。商業票據是一種商業信用工具，指由債務人向債權人開出的、承諾在一定時期內支付一定款項的支付保證書，即由無擔保、可轉讓的短期期票組成。

負債表中，商業票據被計入應付賬款、應付票據，避免瞭“三道紅線”對有息負債的監管，於是，去年以來，承受較大資金壓力和降壓力的房企紛紛增大商票發行。

華西證券2023年研究數據顯示，60傢樣本房企應付票據餘額從2023年末的345億元提升至2023年末的1343億元，3年增長3倍。

2023年，房企商票承兌規模更是呈井噴式增長。依據上海票據交易所數據顯示，2023年TOP19房企總體商票承兌餘額達到3355、74億元，較2023年增長36、59%，占全國商票承兌總量9、27%。

其中，華潤、綠地、融創商票餘額最多，碧桂園、保利次之。中型房企中華夏幸福、藍光和富力等也將之運用嫻熟。一些排名靠後的房企，如廈門建發其商票餘額也超過100億元。

有剖析稱，目前約8成房企都使用商票進行材料采購、勞務支出以及建設工程付款等，貫穿整個房地產產業鏈，從前期的土地招標到中後期開發建設、房產銷售。其中，上遊有材料供應商、建築公司、設計公司，下遊有裝修公司、中介服務和物業服務機構等。房企一旦出現拒付商票行為，將帶來連帶損失。

柏文喜預示，“三道紅線”監管新規大大壓縮瞭房企債權融資空間，迫使房企利用企業自己一身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下遊進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。部分企業商票存量已經超過2000億元，假如不將之及時納入監管范圍，極有可能致使市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。

“開發商集中采購優勢很明顯，形成瞭對上下遊貨款和購買服務拖欠。這種拖欠積累到一定程度會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會穩定問題。” 廣東省居室條文研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者預示。

風險開始暴露

風險正在暴露。今年以來，陽光城、實地、中梁等房企均因商票兌付問題引發關註。

先是陽光城，去年根市場上有消息稱這傢公司“商票成批拒付”。今年1月4日，陽光城主動對外部統一稱：“該筆商票涉及刑事案件，經過公司管理層研究決定，基於社會責任擔當，維護商票持票人的合法權益，我司將於今日先行全額兌付該筆商業承兌匯票，後續我司將繼續推進刑事案件偵破工作。”

今年5月初，有媒體報道稱，實地地產子公司於去年4-8月簽發的部分相關融資性票據出現拒付情況。對此，實地地產回應稱，子公司於2023年4月至5月期間，向山西富興旺開具電子商業承兌匯票；因為山西富興旺涉嫌，相關款項暫緩支付。

5月10日，中梁地產旗下濟南梁鼎置業發佈聲明稱，作為商票收款人的山東國茂通過偽造企業承兌保函、材料設備購銷合同等虛假材料，將濟南梁鼎用於質押的商業承兌匯票擅自對外流傳。針對外界“濟南梁鼎置業公司6、78億元商業承兌匯票將陸續到期，欲兌付得打8折”傳聞，中梁正面否認，直言所涉已到期商業承兌匯票已按期100%承兌，不存在打折或逾期情況。

恒大曾在6月7日於官網發佈聲明，對商票未兌付進行回應。其稱，針對個別項目公司存在極少量商票未及時兌付情況，集團高度關註並安排兌付，目前集團生產經營一切正常，成立25年來從未出現借款利息晚付、本金逾期歸還情況。

表外負債監管將加強

房企的隱患已經從評級下調開始瞭。

標普信評發佈報告稱，盡管中國房地產開發企業受“三道紅線”監管要求作用與影響，紛紛降低表內財務，以減少自己一身觸及紅線數量，但行業整體改善情況有限，且大部分房企更傾向於使用增添少數股東權益或者將房地產開發項目移至表外等方式改善並表范圍內的財務。

在一次壓力測試中，標普將占總股本30%以上的少數股東權益重新歸類為短期債務，結果近四分之一開發商面臨評級下調壓力。

事實上，在上一年8月監管部門發佈融資“三道紅線”後，然後又在10月份下發瞭三張監測表，分別是《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》(表1)《試點房地產企業融資情況統計監測表》(表2)《試點房地產企業表外相關負債監測表》(表3)。這幾個監測表涵蓋瞭“三道紅線”監測指標，要求試點房企填寫參股未並表傢宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品融資以及其他表外有息負債等數據，於每月15日前提交。

李宇嘉預示，“三道紅線”對開發商管束以及對高負債的壓降是全口徑的。開發商報送的三張報表中，就蘊含全口徑融資債務統計和報送，凡是有變相融資的都要進行監管和壓降。

但在實際操作中，因為“明股實債”具有一定隱蔽性，從報表和經營數據定量和定性判斷“明股實債”難度較大，易被企業用以避免監管，粉飾財務報表。“目前對表外負債監管主要靠房企自覺報送三張表，預計接著來對開發商全口徑負債主動監管將成為重點。” 李宇嘉說。

“三道紅線”持續發酵 房企信用風險持續分化

密集出售資產、降價促銷、分拆物業上市、引進戰略投資者……房地產行業正在發生的絕多數現象，背後皆能追溯到一個共同的緣故，即“三道紅線”融資新規。

“預期高負債房企的資金鏈斷裂風險及債務接續壓力將進一步增大。”聯合資信評估股份有限公司工商評級部高檔剖析師楊棟預示，隨著行業融資條文的進一步收緊，對於高負債房企，全年銷售及回款情況或難有增長，項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性。

至於危機危難自救的辦法，楊棟預示，可通過促銷售、快周轉、出售股權、引入戰略投資者、合作開發等方式降減負債。

融資新規持續發酵

1月是房地產行業守舊的發債高峰期，然而，這一傳統在2023年被打破。

當前，房地產行業融資規模顯著下降。依據貝殼研究院統計，2023年1月房企境內外融資累計約1630億元，同比下降5、3%，2023年1月最後一周正值春節假期休市期，在減少一周交易日的情形下，今年首月發債規模未能超越上年同期。

自從2023年以來，房地產行業在新年首月的融資規模呈現大幅上漲趨勢，打比方說，2023年首月發債規模為1721億元，為全年峰值。貝殼研究院認為，歷年首月均為房企融資的高峰，2023年首月債市火熱符合傳統發債節奏，但發債規模受融資新規作用與影響低於市場預期。

2011年1月至2023年1月房企融資規模

數據來源:wind，貝殼研究院整理

但是，縱觀去年的融資情況，融資增速已經有放緩態勢。依據貝殼研究院統計，2023年房企境內外融資累計約12132億元人民幣，累計同比增長3%，累計增幅較2023年同期收窄10個百分點。

融資規模下降背後是不斷收緊的條文環境。去年8月20日，監管機構首次提出“三道紅線”條文，今年初，yanghang、住建部再次舉行座談會，“三道紅線”的試點房企有望進一步擴圍。

除瞭三個負債指標(剔除預收賬款後的資產負債率大於70%/凈負債率大於100%/短債比小於1倍)，融資新規的實施細節與關鍵更加嚴苛。楊棟預示，固然具體的實施細則目前尚未正式出臺，但新規實施情況主要有以下幾方面:

1、 ? 從2023年10月份開始，試點企業每月15日前需填報參股未並表傢宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額、其他房地產相關表外有息負債等五項表外相關負債情況。對於房地產各式融資渠道、表內表外全面覆蓋;

2、 ? 2 個觀察指標:拿地銷售比不高於40%，連續三年經營性流為負，需要對拿地資金來源等做解釋;

3、 ? 永續統計口徑:2023年8月以前發行的永續可作為權益計算率等指標，2023年8月後發行的計入所有者權益的永續在計算總資產、凈資產等學科時應予以剔除。

隨著融資新規的一步步實施，房企融資規模還將呈現下降趨勢。貝殼研究院認為，2023年在擴大適用融資新規的作用與影響下，更加的多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位，中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

房企信用風險持續分化

萬科集團董事會做主的人鬱亮說，“三道紅線”將改變行業遊戲規則，那這種改變主要展現在哪些方面呢?

“不同規模、經營及財務策略的房企信用風險持續分化。”這是楊棟給出的回答。

事實上，房地產行業的違規規模在明顯增添。國泰君安認為，2023年以來，新華聯(000620，股吧)、泰禾、天房及三盛宏業先後發生違約，地產行業合計違約本息金額148、84億元，超出2023-2023的違約水平。其中，Top50房企泰禾集團(000732，股吧)共有6支發生違約，合計違約本息116、77億元。

據(600030，股吧)統計，目前，境內發債房企中已發生實質違約共9傢，其中僅泰禾集團曾屬第1梯隊房企，大部分中小型房企違約均與多元化投資失敗相關。

國泰君安認為，因為市場是限制融資的直接抓手，地產債一級市場發行量預計將會萎縮，未來擇券機會將更加的多從二級市場中挖掘。該機構建議投資者規避紅檔、橙檔並且土儲不豐富房企以及小規模房企。

楊棟認為，融資新規致使金融機構在房企融資業務額度和貸款用途把控方面將更加謹慎，投資人投資偏好較為謹慎，一步步向經營穩健低負債的企業傾斜。

不同房企債務壓力不同，楊棟認為，高周轉、項目佈陣與佈局好、債務負擔輕的龍頭房企憑借自身規模優勢，地位將更加穩固;高房企將會收縮業務擴張模式，減緩發展速度;中小房企通過加實現彎道超車的情形將更加難以實現，銷售趨緩、去化不佳的中小房企信用風險增大。

高負債房企銷售或難有增長

高負債房企不管是發展速度還是規模，都更令外界關註，尤其融資環境收緊疊加房企償債高峰來臨，對高負債房企來講無疑是一記重擊。

貝殼研究院數據顯示，2023年償債規模約9154億，同比增長28、7%，2023年到期債務規模(不含2023年將發行的超短期)預計將達1二十四48億元，同比增長36%，歷史性沖破萬億大關，直達1、2萬億元規模，房企償債壓力繼續攀升。

房企到期規模(按存量統計) (CNY)

數據來源:wind，貝殼研究院整理

楊棟認為，高負債房企，以及合作開發比較多、擔保規模大、資產證券化較多的企業，將面臨融資渠道收緊的困境。“三道紅線”限制瞭有息債務規模增速，高負債房企的新增債務主要用於借新還舊，依靠融資獲取土地及擴張的可能性受到限制。

特別是土儲不富饒的高負債房企，國泰君安認為，這類房企一方面受條文限制難以大規模舉債，債務滾續及土地投資受限;另一邊土儲的匱乏又制約其經營性流的增長，在面對到期回售壓力時，也許會出現資金鏈斷裂的問題，存在一定的信用風險。

楊棟認為，隨著行業融資條文的進一步收緊，對於高負債房企，全年銷售及回款情況或難有增長，項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性，資金鏈斷裂風險及債務接續壓力進一步增大。

對高負債企業，當務之急是增添流，對此，楊棟認為，首要措施是快銷售、高周轉，其次是通過出售股權盤活資產回籠資金，快速降。

事實上，房企轉讓資產的力度在快速增添。依據北京產權交易所的公開信息，11月，房地產行業產權轉讓項目共有23個，遠超前10月總和，其中，央企轉讓地產項目股權項目19個，占比近八成。

近期房企子公司股權轉讓案例

來源:聯合資信

合作開發和引入戰略投資者也是降負債的重要方式，其他方式還包括資產分拆或上市。打比方說，2023年以來，房企積極拆分物業公司赴港上市，就是對降負債的反應。

中國地產100強三道紅線情況是什麼?

yanghang和住建部將限制開發商融資的條文，實施以來，銀行業金融機構房地產貸款、個人居室貸款集中度穩步降低。

三道紅線是針對所有的開發商劃出的三個標準，分別為：

1。剔除預收款後的資產負債率大於70%。

2。凈負債率大於100%。

3。短債比小於一、

假如有房企全部踩中瞭這三道紅線，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增添。

假如隻踩中兩道紅線，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

假如隻踩中一道紅線，那麼這樣就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%，對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。

綠、黃檔安全區房企增多剔預資產負債率仍是老大難，2023年8月住建部、yanghang聯合召開房地產企業座談會，對12傢試點房企有息負債規模設置瞭三道紅線，其中包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，凈負債率不得超過100%，短債比要大於一、

據中國網地產統計，目前12傢試點房企中，除保展、陽光城、綠地未發佈年報外，其餘9傢均發佈年報及公佈三道紅線數據，其中，中海、華潤、華僑城3傢為均未踩線的綠檔房企，萬科、融創、碧桂園、新城、中梁5傢房企踩中一條安全線至黃檔房企。

根據三道紅線規定，假如三項指標均不達標，歸為紅檔，有息負債規模不得提升，兩項不達標，歸為橙檔，有息負債規模年增速不得超過5%，一項不達標，歸屬黃檔，有息負債規模年增速不得超10%，三項指標全部達標，歸為綠檔，有息負債規模年增速不得超過15%。

據中國網地產統計的73傢房企三道紅線指標中，綠檔房企達33傢，占比45、21%，黃檔房企32傢，占比43、84%，橙檔房企5傢，占比6、85%，紅檔房企3傢，占比4、11%。