房企三道紅線踩線榜(房企三道紅線排名變化表)

一：房地產三條紅線指什麼

1。房地產三條紅線是為瞭限制房地產行業風險的一條政策。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。房地產三條紅線的具體內容為：剔除預收款後的資產負債率不超過百分之七十，凈負債率不超過百分之百，短債比不小於一。相關報道還稱，房地產企業被分為四檔進行管理，分別為。

2。若上述三項指標全部“踩線”。有息負債不得增添。

3。若指標中兩項“踩線”。有息負債規模年增速不得超過5%。

4。若僅有一項“踩線”。有息負債規模年增速可放寬至10%。

5。若全部指標符合監管層要求。則有息負債規模年增速可放寬至15%。

6。目前。中國房價之高是有目共睹的，房地產行業的經營模式決定其是最有可能引發金融風險的行業之一，因此不可不控制其風險。

二：“三條紅線”延緩3年執行，開發商們可以喘口氣瞭

開發商們算是可以長舒一口氣瞭，據財聯社媒體從知情人士處獲悉，監管部門要求試點房企在2023年6月30日之前完成降負債目標。總之此前熱議的三條紅線的執行被推遲到瞭2023年，延緩瞭3年時間，許多人之前還推測明年就會執行，這比多數人的預想時間晚瞭許多，也給開發商們留瞭一個緩沖期，特別是那些高負債的房企。

在8月20日，住建部和yanghang等部門召開座談會，提出瞭融資“三條紅線”，就是“剔除預收款後的資產負債率大於70%;凈負債率大於100%;短債比小於1倍。”而由此指標也把房企們分為瞭四檔，即紅色檔，全部“踩線”，有息負債不得增添;橙色檔，兩項“踩線”， 有息負債規模年增速不得超過5%;黃色檔，一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%;綠色檔，三項指標均未“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至15%。

據媒體報道，9月份開始，“三條紅線”就在參與此前座談會的12傢房企中試點實施，房企們每月要提交監管部門下發的監測表，涉及8項財務指標，包括瞭“三條紅線”指標。座談會上要求各企業在年底要拿出降低負債的方案來，固然並沒有說什麼時候真正開始執行，但是許多人認為迫在眉睫，時間不會太遠，所以搞得房企們人心惶惶，慌亂不已，也引得行業圈有較大變化和騷動，市場也因此受到變化。房企們都開始降負債，回款資金，有許多房企甚至斷臂求生。

有人說，要是三條紅線真的在明年就開始嚴格執行，那估計全國的開發商至少要倒閉一半兒，特別是那些在全國挺靠前的企業，他們倒閉的可能性還更大些，為啥這麼說，由於那些大房企的一年到期有息負債巨大，打比方說恒大、融創、碧桂園等，他們的一年內到期有息負債都超過瞭1000億元，而一年內到期有息負債就與紅線相關聯。

前幾天的“恒大文件偽造事件”不知大傢聽說過沒，恒大集團公關負責人否認瞭文件的真實性，稱其是憑空捏造的，純屬誹謗，也已向警方報案。我們暫且不論文件到底是否真實，相信許多人對此心裡皆有一把秤，“假做真時真亦假，無為有時有還無”，這個事件的背後也反應瞭 房地產 的一些問題和現象，至於這次9月26日發佈的2023年6月30日之前完成降負債目標的消息與恒大的文件事件有還是沒有一定的聯系，就留待大傢自行想象瞭。

監管部門放寬時間降負債，也是考慮到房企們的利益，假如大量的房企破產倒閉，最倒黴的還是老百姓，開發商資金鏈斷裂，普通百姓就要面臨各種爛尾事件，不但損失瞭大量錢財，同時還沒有居住著落，對於銀行和來說象征著什麼，不用多說。因此為瞭行業的穩定、社會的穩定，延長紅線的執行時間是明智的，畢竟房地產這個行業很特殊，而且問題也很大，不能一蹴而就，隻能實行軟著陸，如此才能達到降的目的。

固然此消息讓那些“橙色和紅色”的開發商可以暫時松一口氣，但是那些大開發商們，仿佛被判瞭緩刑，處境還是十分艱難，如果想不被淘汰，就要真正做點兒什麼瞭，這對於企業的融資能力和債務的時間把控都是一種考驗，一些房地產公司或許會面臨倒閉的風險，延長時間也可能隻是把倒閉的企業的倒閉時間分散開來罷瞭，所以房企們還是不能松懈。

三：房地產三條紅線指什麼

房地產三道紅線指：房地產公司剔除預收賬款的資產負債率不得大於70%；房地產公司的凈負債率得大於100%； 房地產公司的短債比不得小於1倍。這便是房地產公司的三道紅線。

假如有房企全部踩中瞭這“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增添。

假如隻踩中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

假如隻踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。

1。 防范因房地產融資帶來的金融風險

此刻房企發生瞭多起違約事件，而且房地產金融屬性的一步步增大，風險也一步步被監管層提上瞭議程。因此，國傢從融資和負債角度去控制房地產市場的金融風險是有一定效果的。

2。間接有效地控制房地產價格

控房價是監管層非常關註的，此刻有限制土地價格上限、限購等政策，本身有一定的監管效果，但從房企本身“降”才是根本。房地產融資新規中重要的一點是要求房企從自己一身做起，加強周轉能力，控制成本、銷售和回籠資金的進度，從而促進房價的穩定。

四：樓市收緊再傳信號!房企高終結:從房住不炒到“三條紅線”

盡管房企已在有意識地強化資金安全，但政策的收緊力度，顯然超過瞭預期，而且從各方面來看，這都不是一個短期行為，而是常態化手段。 房地產 企業借助高進行快速擴張的時代，正在走向終結。

近幾個月來，主管部門對房地產融資環節的監管，正在迅速升級。6月24日，銀保監會發文強調“嚴控違規資金流入房地產市場”。7月24日，房地產工作座談會召開，提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。8月20日，yanghang、住建部召開重點房企座談會，研究落實房地產金融審慎管理。

其中，對房地產融資的管理，著重是以“三條紅線”為基準，具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；短債比小於1倍。依據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，緊接著實施差別化債務規模管理。

作為一個資金密集型行業，長期以來，房地產企業習慣瞭舉債發展。在行業的“黃金時代”，通過階段性的高負債來實現高增長的案例，始終存在。但與此同時，高負債也拖垮瞭一些房企的資金鏈，同時對金融安全構成威脅。

最近幾年以來，隨著房住不炒的理念深入人心，房地產迅速向居住屬性回歸，對負債的管理也逐漸收緊。盡管房企已在有意識地強化資金安全，但政策的收緊力度，顯然超過瞭預期，而且從各方面來看，這都不是一個短期行為，而是常態化手段。

從“C端”到“B端”

房地產融資政策的收緊看似十分突然，但事實上，近些年的 樓市 調控基調一直是“去”。

2023年年底的中间位置經濟工作會議 提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。從此以後，監管部門陸續出臺瞭多輪政策，地方也紛紛發文調控。到2023年，房地產長效機制逐漸落地試點，象征著這一輪樓市調控進入常態化階段。

在這期間，針對需求端的去政策最為引人註目。各級監管部門在延續瞭以往的限購、限貸等措施外，還 推出“限售”措施，通過對房屋持有年限的規定，遏制短期內進行低買高賣的炒房行為。

今年第二季度，部分區域市場迅速從yiqing中恢復，各路資金蜂擁進入樓市。為遏制市場過熱，一些城市開始嚴打“資金貸”“房抵貸”等行為，另有不少城市發文封堵“假離婚”的漏洞。這幾個措施同樣是在需求端進行去。

恒大研究院指出，2023年上半年，金融機構新增人民幣貸款中個人居室貸款的占比為18、9%，較2023年全年的38、7%，大幅回落19、8個百分點。

直到7月24日的房地產工作座談會 提出“實施好房地產金融審慎管理制度”，樓市去的重心，才從“C端”轉移到“B端”。

21世紀經濟報道記者獲悉到，在此之前，監管層已經有過多輪調研和征求意見，一些房企也參與其中。去年以來，許多嗅到政策風向的企業已經著手調整負債結構、控制債務規模。加之此前市場銷售向好、融資環境寬松，目前整個行業的負債率水平要低於前幾年。

國泰君安證券認為，2023年年中已是房企有息負債的相對高點。“房企2023年下半年開始已經著手降低有息負債規模，本輪融資政策收緊與行業戰略部署是相一致的。”

事實上，對“B端”的監管，有可可以成為一種常態化手段。多位受訪者認為，“房地產金融審慎管理制度”是房地產長效機制的一部分，在正式落地後會持續實施。

之力

依據國傢的數據，房地產企業的到位資金中，有近一半來自於銷售（定金及預收款、個人按揭貸款），其餘來自融資。因此，不管在需求端還是融資端，去政策都會產生不小的作用與影響。

上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者預示，近些年，對銷售端的管控是愈來愈嚴的。以預售條件的變化為例，“最早的時刻，拿完地，再有個規劃設計圖，就能夠賣瞭；到後面，要求項目務 必要開建，但隻要地上和地下的層數達到‘正負零’即可。”

他說，這一政策從此以後演變為，不僅僅要求建設進度外，還對資金投入的比例有所規定。到近兩年，一些城市提出瞭 樓盤 必須封頂的硬性要求。而且依照規定，定金和預收款必須進入專門的監管賬戶，並被限定用於項目開發和建設。

“靠一個項目的定金和預收款，支撐一個或多個項目的滾動開發，那個時代早就過去瞭。”他說。

與此同時，在2013年-年後，房地產行業從供不應求進入供大於求的階段，固然仍有結構性的機會，但整體的需求紅利正在迅速消失。

相比之下，在不同時期，房地產業的融資環境松緊不一，房企通常會借助融資環境較好的時機，獲得資金上的回緩空間。更為常見的是，通過擴大融資規模，房企以高負債的手段進行擴張。

作為“三條紅線”之一的“剔除預收款後的資產負債率大於70%”，一直被看成是房地產業的負債率紅線。在市場處於上升周期、行業快速擴張的階段，突破這一紅線的情況比比皆是。

以行業快速擴張的2023年為例，據Wind資訊統計，截至2023年6月30日，136傢上市房企的整體負債率為78、9%。在排名前50的房企中，有超過半數的房企資產負債率在80%以上。盡管這一指標是未剔除預收款的結果，但仍然偏高。

到今年年中，房企的資產負債率普遍下降，但即使在大型房企中，突破“紅線”的情況仍然不少，且仍有約1/3的50強房企資產負債率超過80%。

“實際情況要比表內展現的更嚴重。”前述房企人士指出，許多企業通過表外融資，使得債務隱性化，而表內的財務指標仍為健康的。此外，近些年流行的跟投，並且容易被做成表外債務。

他預示，這是房地產業發展慣性的一種展現，也就是通過高負債來實現高增長，甚至“彎道超車”。盡管也有因債務過重而致使資金鏈斷裂的個案，但在過往的實踐中，這一模式仍屢試不爽。

降負債易，高增長難

因為對債務規模進行精確準確管束，“三條紅線”的推出，非常可能打破這種路徑依賴。

監管層依據“三條紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以2023年6月底的有息負債規模為基礎，三項指標全部踩線的“紅檔”企業，有息負債不得增添；踩中兩項的“橙檔”企業，有息負債規模年增速不得超過5%；僅有一項踩線“黃檔”房企，有息負債規模年增速可放寬至10%；全部指標符合要求的“綠檔”，有息負債規模年增速可放寬至15%。

國泰君安以200強房企中有存量並且財務數據較為齊全的91傢房企作為樣本，依照“三道紅線”劃分，處於綠、黃、橙、紅的房企分別占比31%、32%、13%、24%。

若對參加座談會的12傢重點房企進行劃分，全部不踩線的“綠檔”房企僅有四傢，分別是保利、中海、華潤、華僑城。

七成左右的“踩線率”，側面證明瞭政策管束之苛刻。固然在對外表態中多給予“利好”的定性，將這一政策稱為對行業的規范，但據21世紀經濟報道記者瞭解，企業對這一政策的研究已經展開。

記者獲悉到，許多房企已拿到上述文件的原文，但不瞭解具體的執行細節與關鍵和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。

盡管如此，因為茲事體大，不少房企在內部已經形成瞭“降負債”共識。前述北京房企人士透露，其所在的公司要求，在政策正式落地之前抓緊研究，形成幾套預案。

就整個行業來講，國泰君安認為，本輪政策收緊對行業整體作用與影響不大，由於“行業整體償債能力較為穩健”，實質風險可控。“融創、榮盛等部分房企雖處於紅、橙檔，但財務指標超過標準的幅度並不大，可Yi經過季末增添銷售回款、表外融資、臨近季末降低支出等方式改善資產負債表靜態流動性，從而提升檔位降低融資管束。”

但降負債易，高增長難。前述上海房企人士預示，“時代在變化”，通過高負債進行擴張的時代已經成為歷史。

他預示，依照新規，即便達到“綠檔”的標準，企業的借貸規模仍然有限，再考慮到行業已進入“白銀時代”，市場空間正在縮小。這也象征著，行業的階層會繼續固化，“彎道超車”的機會不再有。此外，假如監管層的決心夠大，未來還會對表外債務進行管理，屆時企業融資的施展空間會更小。

至少從短期來看，這一預期已經引發瞭一些策略的變化，打比方說拿地和投資。在近期的房企中期業績會上，雅居樂董事局做主的人兼總裁陳卓林預示，“我們此刻不能亂拿地……下半年假如沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，由於拿錯地是很痛苦的一件事情。”

五：地產江湖大變局:三道紅線之下，誰興誰衰?

對於許多地產老板來講，這個秋天有點冷！

之所以感覺冷，是由於監管層面的“三道紅線”如泰山般壓頂。

對於“三道紅線”，相信大傢早已有所耳聞：

紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；

紅線2：凈負債率大於100%；

紅線3：短債比小於1、0倍。

假如三道紅線全部命中，隻能借新還舊，不能新增負債。

踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；

踩中一條，增速不得超過 10%；

一條未中，不得超過 15%。

從最初的傳聞，到逐步被證實，三道紅線的最終落地好像已不可逆轉。

而一旦三道紅線落地， 房地產 行業的新時代或將就此開啟。

行業大洗牌、大分化或不可避開

我們先來看一張圖，這是某機構根據“三道紅線”標準制作的各大房企的踩線情況。

如上表所示：真正滿足監管紅線要求，也就是三道紅線一條都沒踩的隻有少數幾個，典型如 華潤、中海、保利、龍湖、金地和濱江。

有人統計，目前百強房企中的61傢上市房企，踩瞭一條以上紅線的就有48傢， 接近80%。

挺觸目驚心的吧。

這其實也就是說是中國房地產上半場的真實寫照： 高、高負債，拼命跑馬圈地做規模。

這個時代的特征可以歸結為一句話：撐死膽大的，餓死膽小的。

所以，這幾個年，我們經常看到，忽然之間，就跑出幾匹黑馬，今年剛過百億，就喊出瞭明年沖千億。

當然瞭，你也不能說這幾個房企不優秀，畢竟，其中的許多人都是上半場的大贏傢。

問題是，上半場的遊戲規則在下半場註定是玩不通的，打比方說“三道紅線”的泰山壓頂。

許多人問，這三條紅線象征著什麼？

答案其實也就是說相對簡單：

1。這可能是房地產上下半場的真正分水嶺：那個依靠高野蠻擴張，撐死膽大的，餓死膽小的時代再也沒有瞭。

2。房企間大分化時代正式到來：部分負債高的巨頭承壓，增速會放緩甚至大幅下滑，中小房企特別是小型房企再無逆襲機會。

3。穩健型的房企們，將獲得豐厚回報。

再來看看這一張表。

這是以今年中報為標準，並結合“三道監管”紅線，對頭部房企幾個財務指標的梳理。

在這一張表上，很清晰的展現瞭這麼幾個特點：

1。大部分大型房企的財務狀況良好，負債率也相對可控。

2。央企表現更為優秀，打比方說中海地產今年上半年的凈利潤超過瞭200億，甩開瞭其他房企一大截，華潤置地和保利地產(600048，股吧)的凈利潤也都突破瞭百億大關。

3。綜合實力強的房企盈利能力更突出。

在前10強房企中，隻有華潤，中海的凈利潤率超過20%，超出其他十強房企一大截。

這兩傢房企有一個共同點，在商業地產范疇優勢明顯，其中，華潤是商業地產范疇絕對的老大，2023年商業地產板塊的營收超過瞭100億， 有著“ 寫字樓 之王”之稱的中海緊隨其後。

之所以把這兩張表放在一起，是由於這一張表大體代表著房地產上下半場兩個時代：

踩中“三道紅線”的大部分都是上半場的大贏傢，至少在規模上如此；

“三道紅線”之外的穩健型房企在下半場擁有更好的未來。

房地產運行規則變瞭嗎？

其實也就是說，監管層擬定的“三道紅線”隱含著地產下半場的運行邏輯：

1。要控制發展速度，註重增長質量；

2。不要再寄望於高，要憑借自己造血；

3。不要再野蠻生長，要靠精細化管理；

那麼，趨勢之下，哪些房企能在下半場勝出？我想大體的邏輯應該有這麼幾條：

1。一定的規模。

這個鐵律在地產下半場仍舊管用，有規模不一定有用，但沒有規模是萬萬不行的。

2。良好的盈利能力

簡單一句話，不賺money的都是耍流氓。

3。良好的財務結構。

這是本次監管的重點，再怎麼強調也不為過。

4。良好的佈陣與佈局，得一二線者得天下。

未來的房地產市場將是一個大分化的市場，一二線城市高 房價 與三四線城市高庫存並存。

未來，在人口、資金持續流入的一二線城市、在的北邊上廣深為核心的大多數市圈內， 樓市 還將持續繁榮，而絕大都三四線城市將被遺忘。

5。強大的產品力。

地產下半場，既是戰略的競爭角逐，也是產品的競爭角逐。

6。相關多元的綜合實力。

未來的房企會分化為兩類，一是平臺型的巨無霸，二是機會主義者的小型房企。

以萬科、中海、保利為例，經常提到的平臺型房企，就是除瞭 傢宅 開發之外，寫字樓、購物中心、酒店、長租 公寓 、養老、教育等眾多業態都必須會，而且做得好。

7。獨一無二的競爭角逐力。

在地產下半場，每個活得好的公司，皆會有自己獨一無二的競爭角逐力，打比方說碧桂園強於三四線，而中海則有獨一無二的城市更新能力，有強大的大項目運作能力。

8。優秀的掌舵者和強大的團隊。

這個不做論述，由於這是常識。

哪些房企能打跑贏？

許多人問，地產下半場到底哪些企業能勝出？哪些企業又將衰落。

其實也就是說任何預測推算皆有點像算命，我們能做的隻能是根據上面的邏輯，給出瞭大體靠譜的評級。

五星：

中海、保利、萬科

中海或許是地產下半場最具想象力的地產公司。

核心看點在於，中海的盈利能力一直是一騎絕塵的，是今年上半年唯一一個凈利潤突破200億的公司，甩開第二名一大截。

另外，中海的逆勢加速能力也是其他房企無法比擬的。

數據顯示，今年上半年的前十強中，銷售正增長的隻有中海和恒大。而在過去的2023。2023年中海的銷售增速分別是29、8%、25、2%，也超出前10強一大截。

中海第三大優勢是其商業地產板塊的低調崛起，綜合實力已僅次於華潤。

重點是， 中海還有行業內最有利的財務結構，最低的融資成本，最高的國際信用評級。

保利地產和中海一樣，綜合實力強勁，不管是規模、利潤還是對負債的控制都是頂級的，而且自2023年提出“不動產生態發展平臺”戰略後，保利的相關多元化也有聲有色。

萬科貴為多年的老大，這次踩中瞭三道紅線中的一道，但整體作用與影響不大，綜合實力也沒得說。

相比於中海來講，萬科的綜合盈利還有待提高。打比方說，今年上半年萬科的凈利率隻有8、5%。

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六：透視三道紅線體檢表:17傢房企保持“原檔” 降負債不代表低負債_百度知 。。。

相當地受關註的降負債行動最終反映到瞭上市房企的業績當中。

依據和訊 房產 整理的《2023年銷售額TOP50房企的降負債情況表》，截止4月14日，已披露業績且數據可查的上市房約33傢，結果顯示，相較於上半年，房企2023年剔除預收賬款的資產負債率平均降瞭22個百分點，凈負債率降瞭3個百分點，短債比維持平安穩定。

依照三道紅線指標：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，房企的凈負債率不得大於100%，房企的“短債比”小於1，觸及三道紅線的房企數量從由5傢減至2傢，“零觸線”房企由4傢增至12傢，房企降負債成效顯著。

不過，憑借高桿桿撬動規模增長已經成為 房地產 行業興旺發展的常態，如果想改變並非易事，數據顯示，多達17傢房企沒有實現降檔，距離三道紅線的標準還有一定距離。

數據來源：貝殼研究院、億翰智庫

“零觸線”房企新增8傢 金輝躥升三檔至“綠檔”

在三個降負債的核心指標上，房企壓力比較大的指標是剔除預收賬款的資產負債率，截止2023年底，33傢房企這一指標的均值是75%，比上半年降瞭2、7個百分點，但仍然超過瞭紅線標準，此外，房企凈負債率均值為69%，比上半年降瞭22個百分點，短債比均值為1、6，與年中持平。

某券商分析師對和訊房產預示，凈負債率和剔除預收賬款的資產負債率，改善起來有些難，尤其後者，涉及到整資產負債表的調整，而短債比通過少拿地或者快銷售，增添貨幣資金，實現指標的優化。

通過上述三個負債指標的改善，各傢房企都交出瞭本人的成績單。數據顯示，有8傢房企進入“零觸線”的綠檔，該陣營房企由去年中的4傢增至12傢，同時，實現降檔的房企約12傢，占比36%。

TOP50房企中被劃為綠檔的12傢房企

數據來源：貝殼研究院、億翰智庫

顯而易見，龍頭央企財務優勢明顯，中海、華潤置地、招商蛇口(001979，股吧)始終保持“零觸線”，負債壓力不大，龍湖集團作為民營房企財務表現也比較自律，這四傢房企的財務能力處於行業領先水平。

在負債改善方面，千億房企和準千億房子改善速度最為明顯。數據顯示，8傢進入綠檔的房企中，有6傢房企銷售額在千億左右的房企，他們的共性是銷售完成情況較好，打比方說，世茂集團2023年目標完成率100%。

銷售之外，上述房企還通過促銷售、快周轉、出售股權、引入戰略投資者、合作開發、分拆上市等方式降減負債，以華僑城為例，公司2023年分別轉讓瞭蘊含重慶悅嵐房地產開發有限公司等在內的11個項目，總成交額68、9億元，頻繁的資產交易加快回流，華僑城也得以進入綠檔。

去年房企紛紛分拆旗下物業公司赴港上市，和訊房產此前統計，2023年多達16傢物業公司上市，物業公司上市可以加大地產公司的權益，從而實現降幅債，代表案例是遠洋服務、金科服務、世茂服務等。

對於房企的降負債表現，上述分析師預示，多數房企還是限制在原檔，許多房企也許會改善一檔，如此的降負債進度，比較符合外界預期。

不過，對於降負債比較明顯的房企，外界有聲音懷疑數據可能被註水。一位不願具名的資本市場人士認為，降負債很考驗房企調節報表的能力，不排除有一些不太嚴謹的公司到瞭年末集中調節報表，通過財務調整，把一些表內負債轉到表外，不過，他強調，降負債是行業的主流趨勢，隻是各傢節奏可能不同。

17傢房企沒能成功“降檔” 富力、恒大仍居“紅檔”

固然多數房企的負債率都呈現下降態勢，但真正實現降檔並最終符合三道紅線的標準，並非易事，有17傢房企三道紅線的檔位沒有實現跨越。

TOP50房企中沒有實現降檔的17傢房企

數據來源：貝殼研究院、億翰智庫

此前，業內認為，行地產行業喊瞭多年的降負債沒有取得效果著重是由於房企的主觀意願，但此次房企降負債意願相當強烈。從上圖可以看出，沒有降檔的房企中，負債降幅最大的分別為富力地產和中國恒大，前者的凈負債率下降46個百分點至130%，後者凈負債率下降40個百分點至159%。

富力地產李思廉在業績會上預示，若價錢合適將繼續出售資產，包括部分開發項目的股權等，截至2023年底，富力集團的庫存現貨有600億，未來也會積極變現，以配合降低三條紅線。

不過，因為富力地產和中國恒大負債率較高，即使降負債力度很大，依然沒有降檔，仍然位於“紅檔”。依照中國恒大的規劃，截止2023年6月30日，凈負債率降至100%以下；截止2023年12月31日，短債比將達到1以上；截止2023年12月31日，資產負債率將降至70%以下，屆時，“三道紅線”全面降檔在三條綠線以內。

此外，其餘15傢房企也沒有實現負債率降檔，龍頭房企碧桂園和萬科赫然在列，究其理由，業內認為，這主要與企業自己一身的發展節奏有關，降幅債的前提是保持業績穩定，逐漸從依靠負債增長過渡到向經營要增長，各傢節奏不一樣，以碧桂園為例，2023年碧桂園拿地總金額為1512億元，居行業第一，力度有所增大。

萬科管理層在日前的業績會上預示，剔除預售帳款的負債率是70。4%，距離70%有0。4%的差距，非常有信心在一季度能夠回到綠檔。

此外，值得關註的是新力控股，它是TOP50房企中唯一一傢因為短債比不達標，從“黃檔”升至“橙檔”的房企，新力控股首席財務官許進業預示，有信心在未來一年到一年半時間內達到綠檔要求。

降負債不象征著低負債？

“三道紅線”固然旨在降負債，但負債水平也不是越低越好。

萬科董事會做主的人鬱亮在業績會上預示，萬科並不追求過低的凈負債率，40%這條線是過去相當長時間堅守的，但是我們並不追究過低，假如有些時候低一點，那是萬科為瞭等待機會。

無疑，供地兩集中就是機會，鬱亮預示，供地變化對於資金來說要求很大彈性，假如資金方面沒有很大彈性，面對集中供應土地來說遇見很大壓力，萬科凈負債率18、1%，有或許是等待市場變化的機會。

鬱亮強調：“我們並不一定有意保持這麼低的凈負債率，保持合理凈負債率就能夠瞭。”

目前，碧桂園有兩個負債指標保持著安全線，尚有剔除預收賬款的資產負債率略高，處於黃檔水平。碧桂園的降負債節奏並不急促，其管理層預示，公司整個負債規模會在2023年、2023年一步步下降，有信心在2023年6月30日前達標回綠。

像萬科和碧桂園如此的房企還有不少，在高負債房企忙於降負債的同時，債務結構合理的房企則尋求更大的發展機會。正如龍湖集團CEO邵明曉所言，未來行業的資源愈來愈會朝著優秀、穩健的企業傾斜。

中指院數據顯示，2023年1-3月，全國300個城市傢宅用地共成交1463宗，同比增添10%；出讓金總額為7765億元，同比增添18%；平均溢價率17%，較去年同期上升5個百分點。

負債結構合理的房企正在抓住機會積極佈陣與佈局，依據中指院發佈的《2023年1-3月全國房地產企業拿地排行榜》，在TOP10房企中，除融創中國和濱江集團(002244，股吧)之外，其餘房企均為國企或者有國企背景的企業，發展優勢明顯。

數據來源：中指院

依靠負債的規模增長時代已然落幕，疊加房地產行業增速放緩，房地產行業的“內卷”已經悄然開始，業內認為，行業分化正在加劇，資金充裕的房企可以搶占核心城市的地塊，實現優質資產的快速周轉，而負債較高或資金能力弱的房企無疑會一步步邊緣化。